Нелигитимность собрания

Руководитель Главного управления Московской области

« Государственная жилищная инспекция Московской области»

Коган А.Б.

Собственникам МКД

пр-т Космонавтов, д. 37/1и 37/2, г. Королев, Московская область, 141080

В отдел по работе с управляющими организациями поступило на рассмотрение обращение № 39ОГ-21161 от 15.04.2015 по вопросам в части касающихся легитимности ТСЖ «Авангард», нарушений при организации и проведении общего собрания от 02.07.2013, выбора Ушаковой О.В. членом правления-заместителем председателя правления ТСЖ «Авангард». По существу поставленных вопросов сообщаем.

По вопросу легитимности ТСЖ «Авангард».

В соответствии с представленными документами установлено.

Общее собрание заказчика-застройщика и других участников инвестиционного процесса (инвесторов) по строительству жилого здания со встроенно-пристроенными помещениями, расположенного по адресу: 141080, Московская область, г.Королев, пр-кт Космонавтов, д.37, корп.1-2 (далее – Собрание) от 10.12.2001г. проводилось участниками инвестиционного процесса на стадии незавершенного строительства двух жилых домов в целях создания кондоминиума в соответствии с ч.1 ст. 47 Федерального закона от 15.06.1996 N 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья», согласно которой любое физическое или юридическое лицо, включая органы государственной исполнительной власти и местного самоуправления, или группа лиц, действующих совместно, имеющие необходимое разрешение на застройку, имеют право построить или реконструировать недвижимое имущество с целью создания кондоминиума.

Кондоминиум — единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (домовладельцев) — частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности.

Во вновь создаваемом кондоминиуме, на базе строящегося жилого здания со встроенно-пристроенными помещениями, расположенного по адресу: 141080, Московская область, г.Королев, пр-кт Космонавтов, д.37, корп. 1-2, создано Товарищество собственников жилья «Авангард» в соответствии со ст.48 Федерального закона от 15.06.1996 N 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья».

Создание товарищества собственников жилья «Авангард» утверждено протоколом №1 Собрания от 10.12.2001г.

В Собрании участвовали представители двух юридических и 9 физических лиц. Все присутствующие на Собрании, согласно протокола №1 Собрания от 10.12.2001г., приняли решение о членстве в ТСЖ.

Кроме того, согласно п.4 ст.32 Федерального закона от 15.06.1996 N 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» после организации товарищества все лица, приобретающие помещения в кондоминиуме, становятся членами товарищества немедленно после возникновения у них права собственности на помещение.

С 1 марта 2005 года Федеральный закон от 15.06.1996 N 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» утратил силу в связи с принятием Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного Кодекса Российской Федерации».

Соответственно, с 29.12.2004 согласно ч.1 ст. 143 ЖК РФ членство в товариществе собственников жилья возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья.

Согласно п.9 ст.138 ЖК РФ в Главное управление Московской области «Государственная жилищная инспекция Московской области» был представлен реестр членов ТСЖ «Авангард» (далее – реестр членов ТСЖ).

Однако заявления о вступлении в члены ТСЖ собственников помещений 2-х многоквартирных домов, расположенных по адресу: Московская область, г. Королев, проспект Космонавтов, дом 37, корп.1,2 и паркинга не представлены.

В представленных материалах имеется реестр собственников помещений ТСЖ «Авангард».

Согласно представленного реестра членов ТСЖ, площадь многоквартирного дома 37, пр-т Космонавтов, корп.1: всего-7079,80 кв.м, в т.ч. принадлежащая членам ТСЖ-6920,8 кв.м, а согласно Протокола счетной комиссии по подведению результатов голосования общего собрания членов ТСЖ «Авангард»-собственников помещений, проводимого в форме заочного голосования с 02 по 30 июня 2013г. от 03.07.2013 (далее — Протокол счетной комиссии от 03.07.2013 ) – 7358,3 кв.м.

Согласно представленного реестра членов ТСЖ, площадь многоквартирного дома 37, пр-т Космонавтов, корп.2: всего-5222,7 кв.м, в т.ч. принадлежащая членам ТСЖ-5004,5 кв.м, а согласно Протокола счетной комиссии от 03.07.2013 – 4970,7 кв.м.

Согласно представленного реестра членов ТСЖ, площадь паркинга: всего-1239,7 кв.м, в т.ч. принадлежащая членам ТСЖ-1212,75 кв.м, а согласно Протокола счетной комиссии от 03.07.2013 – 1239,7 кв.м.

Кроме того, размер доли, указанный в представленном реестре собственников помещений, не соответствует размеру доли, указанной в реестре членов ТСЖ.

Данные несоответствия могут существенным образом влиять на определение наличия кворума собрания, подсчет голосов при голосовании и неправомерности решений, принятых на собрании.

Кроме того, в соответствии сч. 1 ст.143 ЖК РФ членство в товариществе собственников жилья возникает у собственника помещения в многоквартирном доме. Следовательно, собственники паркинга (отдельно-стоящей подземной автостоянки) не могут являться членами товарищества собственников жилья, кроме собственников, обладающих долей собственности в многоквартирном доме.

По вопросу заочного избрания Ушаковой О.В. (не собственника жилого помещения), членом правления и заместителем председателя правления ТСЖ, на общем собрании членов ТСЖ в заочной форме в период с 02.06.2013 по 30.06.2013.

Согласно протокола общего собрания членов ТСЖ «Авангард» — собственников помещений, проводимого в форме заочного голосования с 02.06.2013 по 30.06.2013 по п.6 повестки дня общего собрания членов ТСЖ «Выборы нового состава Правления на 2013-2014 гг.» одним из членов Правления была выбрана кандидатура Ушаковой О.В. Однако, согласно реестру собственников ТСЖ «Авангард» Ушакова О.В. не является собственником жилого помещения ТСЖ, что является грубым нарушением ч. 1 ст.143ЖК РФ (ч.1 указывает, что членство в товариществе собственников жилья возникает у собственника помещения в многоквартирном доме) и ч.2 ст.147 ЖК РФ, согласно которой правление товарищества собственников жилья избирается из числа членов товарищества.

По порядку проведения общего собрания членов ТСЖ «Авангард» — собственников помещений от 02.07.2013г..

В представленных материалах имеется информационное сообщение (уведомление) от 22.05.2013 о проведении по инициативе Правления ТСЖ общего собрания членов ТСЖ «Авангард»-собственников помещений (далее-Уведомление) в форме совместного присутствия.

Согласно п.4 ч.5 ст.45 ЖК РФ в Уведомлении указана повестка дня общего собрания, состоящая из десяти пунктов. При этом, п.10 Повестки дня общего собрания «Разное» не расшифрован, что недопустимо в связи с тем, что решения по каждому вопросу повестки дня выражаются формулировками «за», «против» или «воздержался».

В данном Уведомлении указано, что, если очное собрание ввиду отсутствия кворума не состоится, будет проведено заочное голосование с той же повесткой дня.

Однако, в материалах отсутствуют сведения о проведении общего собрания членов ТСЖ, оформленного протоколом, в форме совместного присутствия, что является грубейшим нарушением порядка проведения общих собраний собственников, установленных статьями 44-48 ЖК РФ.

Исходя из смысла статей 45, 47 ЖК РФ проведение очного собрания является обязательным. Заочное собрание может быть организовано после того, как была осуществлена попытка проведения очного собрания и решения на котором не были приняты по причине отсутствия кворума.

Только в случае, если при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме путем совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, такое общее собрание не имело указанного в части 3 статьи 45 ЖК РФ кворума, в дальнейшем решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования ( ч. 1 ст. 47 ЖК РФ).

Согласно протокола общего собрания членов ТСЖ «Авангард» — собственников помещений, проводимого в форме заочного голосования с 02 июня 2013 г. по 30.06.2013г. повестка дня общего собрания по п.10 «Разное» имеет подпункты, которые не указаны в Уведомлении, что является нарушением ч. 1 ст. 47 ЖК РФ.

Согласно ч.3 ст.48 ЖК РФ количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

Согласно ч.3 ст.45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.

Согласно Протокола счетной комиссии от 03.07.2013г. указано, что площадь жилых помещений всего составляет 14041,1 кв.м, в голосовании приняли участи собственники-члены ТСЖ «Авангард», которым принадлежат помещения общей площадью 10059,5 кв.м. Однако, при подсчете площади по представленным бюллетеням, в голосовании приняли участие собственники помещений площадью 8207,75 кв.м.

Кроме того, в 15 бюллетенях отсутствуют сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме, что является нарушением п.2 ч.3 ст.47 ЖК РФ.

В бюллетени по кв.17 (корп.1) отсутствует дата заполнения бюллетеня.

В бюллетени по кв.41 (корп.1) вписаны два собственника помещения, однако сведения о документе, подтверждающем право собственности, отсутствуют, доверенность не приложена.

Согласно Протокола счетной комиссии от 03.07.2013 бюллетень по кв.67 (корп.1) сдан 02.07.2013 (позднее срока окончания приема бюллетеней) и не принят к подсчету.

Бюллетени, оформленные с нарушением ч. 3 ст. 47 ЖК РФ признаются недействительными, и голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются. Площадь помещений по данным бюллетеням составляет 1636,28 кв.м.

Кроме того, собственники паркинга, не являющиеся собственниками помещений многоквартирного дома, не должны были принимать решения по вопросам повестки дня, относящимся к компетенции собственников жилого многоквартирного дома.

Площадь паркинга составляет 1239,7 кв.м, площадь собственников паркинга, принявших участие в голосовании – 512,05 кв.м.

Таким образом, площадь помещений без учета площади паркинга составляет — 12801,4 кв.м (14041,1кв.м-1239,7кв.м). Тогда площадь помещений, принадлежащих собственникам, принявших участие в голосовании без учета площади собственников паркинга, принявших участие в голосовании – 6059,42кв.м (8207,75кв.м-1636,28кв.м-512,05кв.м) (согласно бюллетеням, принятым к подсчету).

Исходя из приведенных расчетов, согласно представленным бюллетеням, в голосовании приняли участие собственники помещений многоквартирного дома, обладающие менее чем пятьюдесятью процентами голосов (47,33%), т.е. кворум отсутствовал.

Кроме того, принимая за 100% — голоса всех присутствующих на собрании членов ТСЖ, оформленных в виде бюллетеней — бланков решения члена ТСЖ «Авангард»-собственника помещения по повестке дня общего собрания членов ТСЖ «Авангард»-собственников помещений, проводимого путем опроса в письменной форме, в Протоколе счетной комиссии от 03.07.2013 в результатах голосования в результате сложения голосов «за», «против» и «воздержался» отсутствует 100% голосов по каждому вопросу повестки дня, что является ошибкой в подсчетах голосования.

На основании представленных в отдел по работе с управляющими организациями документов, можно считать, что общее собрание членов ТСЖ многоквартирного дома, расположенного по адресу: Московская область, г. Королев, пр-т Космонавтов, д.37, к.1 и к.2 проведено в период с 02.06.2013 по 30.06.2013 в форме заочного голосования с грубейшими нарушениями порядка проведения общего собрания членов ТСЖ в многоквартирном доме, установленного жилищным законодательством, вследствие чего решения, принятые на этом собрании, являются недействительными.

В связи с вышеизложенным, нарушения выявленные в ходе проверки являются основанием для обращения в суд с требованиями в соответствии с ч.6 ст.20 ЖК:

— о признании недействительными принятых решений и оформленных Протоколом общего собрания членов ТСЖ «Авангард»-собственников помещений, проводимого в форме заочного голосования с 02 июня 2013 г. по 30 июня 2013г. от 03.07.2013.

Кроме того, доводим до Вашего сведения, что в соответствии с ч.6 ст.46 ЖК РФ — собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований ЖК РФ, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и, если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.

Заместитель руководителя В.И.Разумнов

Мысликова М.А.